Mi a lakás hozzárendelése egy új épületben és a lehetséges kockázatok?

A profit kedvéért sok ingatlanbefektető az építés végső szakaszában eladja az apartmanokat, amikor a lakhatás költsége a projekt kezdetétől nőtt (és nem egyszer), de a lakásépítőtől nincsenek lakások. Annak érdekében, hogy egy ilyen üzletet csak egy lakás tulajdonjogának egy új épületben való átruházásával lehessen megtenni, mit jelent ez, és milyen árnyalatokkal kell tudnia, hogy megvédje magát a legvalószínűbb kockázatoktól - olvassa el a cikket.

Mi a tulajdonjogok hozzárendelése

Mielőtt tudná, milyen biztonságos az ingatlan megvásárlása e rendszer szerint, meg kell értenie, hogy mi van az új épületben lévő lakás hozzárendelése, hogy jogszerűen tisztázza az ilyen típusú tranzakcióhoz kapcsolódó lényeges szempontok.

A tulajdonjogok átruházása az egyetlen módja annak, hogy a részvényes egy lakást egy befejezetlen házban értékesítsen, mielőtt üzembe helyezné. Ezért csak akkor kerül sor, ha az eladó nem fejlesztő, hanem egy fizikai (részvénytulajdonos, aki házat vásárolt egy fejlesztőtől) vagy jogi személy (vállalkozó cég, szervezeti befektető). Ezt a jogot a lakáshoz való jogátadásra a szövetségi törvény „A megosztott építésben való részvételről” biztosítja. És az építési szerződésben (DDU) az állami nyilvántartásba vétel időpontjától a ház kézbesítéséig lehetséges.

Az apartman hozzárendelése olyan ügylet, amelynek eredménye a tulajdonjogok lakóhelyiségekre való átruházása. De mivel egy építés alatt álló házban lévő lakásról beszélünk, valamint az ehhez kapcsolódó jogokkal, az ingatlanbefektető feladatai átkerülnek. Valójában az eladás tárgya nem maga a ház, hanem olyan megállapodás, amely alapján a vevő a jövőben a tulajdonos lesz (DDU). Ennél a pontnál a lakás valójában nem létező objektum, de csak feltételes, feltételes adatokkal és számozással (a postai cím, a pontos terület és a lakás száma csak a ház üzembe helyezése után ismerhető meg). A lakás tényleges átadása az új tulajdonosnak az átruházási okmánynak és csak az üzembe helyezési engedély megszerzése után történik.

A hivatalos dokumentumokban a "hozzárendelés" szó helyett gyakran van egy jogi kifejezés - cession. A DDU alapján a jogok és kötelezettségek átruházásáról szóló megállapodás állami nyilvántartásba vehető.

Fontos! A jogilag releváns feltételek bármelyikének be nem tartása a tranzakció elismeréséhez vezethet.

A megbízás típusai

A hozzárendelési tranzakciók két típusra oszthatók, attól függően, hogy az eladó egyéni vagy szervezet (jogi személy).

1. Az első esetben a leggyakrabban az ásatás és az építés végső fázisa közötti árkülönbség miatt jön létre haszon (néhány hónappal a ház elhelyezése előtt). Emellett az eladó az adófizetés elkerülése iránti vágy. Míg a társbefektető nem válik tulajdonossá, köteles jövedelemadót fizetni a lakás eladásából (PIT), de ugyanakkor jelentős részt is megtakaríthat (az adót nem számítják ki a kataszteri értékre, így 0,7-es növekedés nélkül). Az ingatlan nyilvántartásba vételével a tulajdonos köteles 13% -os adót fizetni az eladás költségeiről (ha az öt évnél rövidebb ideig rendelkezik a lakásban). Milyen kockázatok merülhetnek fel a jogokat a részvényestől egy másik személyhez viszonyítva?

Megbízási szerződés megkötésekor a részvényes a jelenlegi PSD-ben változik. Ugyanakkor az új részvényesnek meg kell állapodnia a fejlesztő feltételeiről, amelyekről a megosztott konstrukció korábbi résztvevőjével megállapodtak. A DDU módosításához már nem lehetséges. De ez a plusz. A fejlesztő valamennyi kötelezettsége változatlan marad - az új érdekelt birtokosa a meghatározott lakást a meghatározott áron és a megadott időben kapja meg.

2. A második esetben, ha a DDU szerinti jogokat és kötelezettségeket a jogi személynek átadják, a tranzakció feldolgozási eljárása nem különbözik túl az előző verziótól. A szervezet számára az egyetlen követelmény, hogy a fejlesztővel történő elszámolást készpénz nélküli formában és csak a DDU állami nyilvántartásba vételét követően kell elvégezni.

A fejlesztők attitűdje a hozzárendeléshez és koordinációhoz

Az Orosz Föderáció jelenlegi jogszabályai szerint (nevezetesen a 214. sz. Szövetségi törvény) nem szükséges megállapodni a tranzakcióról, ha a hozzárendelési megállapodás ára teljes mértékben kifizetett . Ha a kifizetést csak részben hajtják végre, a fejlesztő hozzájárulása a jogoknak a lakásba történő átadásának előfeltétele. Ez egy általános szabály, amelyből kivételek vannak. Ha a DDU fejlesztője közvetlen követelményt ír elő: "a jogosult beleegyezése nélkül a jogok átruházása nem lehetséges" - akkor a tulajdonos köteles betartani a szerződés feltételeit, amely alapján aláírta az aláírását.

Nem minden fejlesztő üdvözli a jogosultsági hozzárendelési tranzakciókat. Néhányan egyszerűen regisztrálnak a DDU-ban, hogy megegyezzenek a hozzárendelési tranzakcióban. Mások inkább a juttatásokat részesítik előnyben: díjat számítanak fel az igények átutalásának lehetőségére egy másik személynek a lakás értékének 1-15% -ában.Az, aki pontosan ezeket a költségeket viseli, nem egyértelműen szerepel a jogszabályokban, minden attól függ, hogy a felek megállapodnak-e. Ezeket a költségeket leggyakrabban az első részvényes fedezi, aki elfogadta a fejlesztő feltételeit. A gyakorlatban azonban az eladó gyakran túlbecsüli a lakás árát, hogy kiegyenlítse a különbséget.

És még mások is írják elő a DDU-ban a tranzakció végrehajtásának közvetlen tilalmát. Ami egyébként nem teljesen törvényes és bíróság előtt vitatható (ha korábban a gyakorlat azt mutatta, hogy az ingatlanbefektetők ilyen fellebbezéseket értelmetlenek, akkor most pozitív tendencia van - a bírák egyre inkább a résztvevő oldalát vesznek fel a megosztott építésben).

Fontos! Még ha a DDU-ban nincs záradék a tilalomról vagy a kötelező jóváhagyásról, a felek kötelesek értesíteni a fejlesztőt a részvényes változásáról.

Kockázatok a

hozzárendelésekor Annak megértéséhez, hogy vannak-e "buktatók" az üzletben, meg kell ismernie az eladó motívumait. Abban az esetben, ha a lakásban lévő épületek jogát átruházzák, minden nagyon világos és érthető. Az eladó profitot akar kapni és elkerülni az adókat. És nem számít, hogy ki a részvényes - magán tulajdonos vagy szervezet.

Ebben az esetben a csalókkal való találkozás valószínűsége nem zárható ki. A kockázatok (pénz- és lakásveszteség) elkerülése érdekében érdemes ellenőrizni:

Az első három pont a befejezetlen építési kockázathoz kapcsolódik: az eladó elmozdíthatja a vágyat, hogy megszabaduljon egy ilyen tárgytól anélkül, hogy pénzt veszítene . Egyértelmű jele a "fagyasztott" építésnek, amikor 70% - 80% -át egy adott házban értékesített lakásoknak az átruházási szerződés alapján kínálják, és az objektum építési munkái csak 20-40% -kal fejeződnek be.

Az utolsó kettő az összes befektetés elvesztésének kockázatával vagy az előre nem látható költségek kockázatával jár. Ha az előző részvénytulajdonos egyáltalán nem fizetett, vagy nem fizette meg a lakást, akkor a megfizetésre vonatkozó kötelezettség az új résztvevőre kerül a megosztott építésben (annak ellenére, hogy már teljes mértékben kifizetett az eladóval).

A gyakorlat azt mutatja, hogy gyakran előfordulnak olyan esetek is, amikor az eladók megpróbálják megcsalni azáltal, hogy előzetes DDU-val ruházzák át a jogokat. Egy ilyen megállapodás jogilag nem kötelező érvényű, mert még a regalia-ban sem szerepel. Az ilyen csalárd cselekmények gyakran kettős értékesítéssel járnak, és mindig a pénz és a lakások elvesztésével járnak a megtévesztett vevő számára.

Jelzálog: eljárás

Egy egyszerű, bár első pillantásra érthetetlen, a megbízási tranzakció bonyolult, ha a kifizetést a jelzáloghitel-kamatok rovására végzik. Tekintsünk három különböző helyzetet és eljárást mindegyikben.

1. Az eladó a lakásot jelzáloghitelek révén vásárolta meg. A fő kérdés az, hogy hogyan ruházzuk át az ingatlanjogokat, ha egy bank díjat vetett ki?

Ha az eladó megvásárolta a jelzálog-lakást, a megbízási tranzakció csak az adósság teljes visszafizetését követően lehetséges. A kölcsönt a vásárló költségén több lépésben visszafizetheti (de csak abban az esetben, ha a vevőnek készpénz van):

• az eladónak és a vevőnek kölcsönszerződést vagy átvételt kell készítenie (nem regisztrált, hanem írásban készült) a kettős példányban, hosszú ideig tárolva, követelések esetén), és csak azt követően, hogy a pénzátutalás a kölcsön visszafizetésére és a „terhelés” megszüntetésére,
• a tranzakció nyilvántartásba vételére a jogok átruházásának szerződése alapján.

2. A vevő egy jelzálogjogot vásárol - hogyan lehet megkötni és csökkenteni a költségeket?

A szállítmányra kész és a jog átruházásával megvalósuló kölcsön nem minden banknál, és meglehetősen nagy százalékban nem részesül (nem az első szakaszban) építése - évente 9,5% helyett - 11-13%). E körülmény kapcsán a vevőnek joga van az eladótól jelentős kedvezményt követelni. Ha nincs olyan sok ember, aki az átruházási szerződés alapján szeretne lakást vásárolni, a másik félnek félig kell találnia őket.

Hitelhez a bank speciális számlát nyit az ügyfél számára, amelyhez a hitelfelvevő köteles befizetni egy előleget. Ott is jönnek hiteleszközök. Az eljárást úgy teljesítik, hogy a teljes összeget átadják az eladó számlájára, amelyet csak az átruházási szerződés állami nyilvántartásba vétele után hajtanak végre (a nyilvántartásban).

3. Mindkét fél a jelzáloghitelek rovására vásárol.

Ha két „jelzáloghitelező” részt vesz a tranzakcióban, még mindig lehetséges a jogok átruházása, ha az első részvényes hitelező bankjának hozzájárulását kapja.

Természetesen a lakásjogok átruházásával kapcsolatos tranzakció összetett, és számos jogi árnyalatot, valamint maximális gondosságot és óvatosságot igényel mind az eladó, mind a vevő részéről. De most már tudod, hogyan lehet elkerülni a legvalószínűbb kockázatokat és szerződést készíteni. Ne feledkezzünk meg az ingatlanügyletekhez kapcsolódó szokásos kockázatokról (harmadik felek, rokonok követelései, egy értékesítő által nem értékesített eladó, egy vagyonkezelő, nem jogosult tárgyak eladására stb.).